Lorsqu'un propriétaire est engagé dans un contentieux concernant son bien immobilier, la perspective d'une vente peut soulever de nombreuses questions. Quelles sont les conséquences sur la procédure en cours ? Comment informer l'acquéreur de l'existence du litige ? Le cabinet Ope & Consilio, situé à Aix-en-Provence, vous éclaire sur ces problématiques complexes.
Tout propriétaire d'un bien, qu'il soit un particulier ou une personne morale, professionnel ou non, peut être confronté à des litiges. Dégâts des eaux, troubles de voisinage, malfaçons… Les sources de contentieux sont multiples. Pour autant, l'existence d'une procédure en cours n'interdit pas au propriétaire de vendre son bien.
Imaginons un copropriétaire assigné en justice par le syndicat pour des impayés de charges. En parallèle, il met en vente son appartement et trouve un acquéreur. La vente reste parfaitement valable. Toutefois, certaines précautions sont à prendre pour sécuriser la transaction et ne pas obérer les droits des parties.
Une crainte fréquente des vendeurs est de perdre leur qualité à agir en justice une fois le bien cédé. Il n'en est rien. Dans une affaire récente dans laquelle est intervenu le Cabinet Ope & Consilio, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a eu l'occasion de rappeler, dans un arrêt du 9 mai 2025 (affaire n° 22/04516), que la recevabilité de l'action s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance.
Concrètement, si le propriétaire a engagé un procès avant la vente pour obtenir réparation de désordres, il peut poursuivre l'instance même après avoir cédé son bien. Son intérêt à agir n'est pas remis en cause par la vente.
Si le vendeur conserve sa qualité de partie au procès, l'acquéreur n'en doit pas moins être informé de la situation. Un défaut d'information pourrait caractériser un vice du consentement et fragiliser la vente. Il est donc crucial d'intégrer aux documents contractuels (compromis, acte de vente) une clause détaillant le litige en cours.
Cette mention doit notamment préciser l'objet du contentieux, les parties en présence, l'état d'avancement de la procédure et les éventuelles conséquences financières (condamnations possibles, frais d'avocat, etc.). L'acquéreur doit disposer de toutes les informations utiles pour s'engager en connaissance de cause.
Au-delà de l'information due à l'acquéreur, il est vivement conseillé au vendeur de prévoir contractuellement les suites du litige :
Une clause spécifique peut utilement prévoir que le vendeur fera son affaire personnelle des conséquences du contentieux, en garantissant l'acquéreur contre tout recours ou condamnation. Cet aménagement contractuel sécurise la situation de toutes les parties.
Les avocats du cabinet Ope & Consilio sont rompus à ces problématiques transversales, au croisement du droit immobilier et du contentieux. Forts d'une expertise reconnue, Me Sblandano et Me Alias sauront vous accompagner pour défendre au mieux vos intérêts, qu'il s'agisse de poursuivre un procès immobilier engagé ou de sécuriser une vente. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de notre savoir-faire !